Erikoistutkija Tuukka Saarimaa Valtion taloudellisesta tutkimuskeskuksesta vastaa.
Kuinka usein olette kuulleet poliitikon suusta vaatimuksen: ”Pääkaupunkiseudulle tarvitaan lisää kohtuuhintaisia asuntoja”?
Vaatimus on sinänsä helppo ymmärtää, onhan asuminen välttämättömyys. Mitä vähemmän asuminen vie rahaa, sitä enemmän jää rahaa muuhun tärkeään. Entä kuinka usein olette kuulleet, että vaatimuksen esittäjä kertoo, mitä hän kohtuuhintaisuudella lopulta tarkoittaa?
Usein kohtuuhintaisuus määritellään asumiskustannusten ja tulojen suhteena.
Ajatuksena on, että asumiskustannukset eivät saisi viedä liian suurta osaa kotitalouden tuloista. Lähemmin tarkasteltuna tämä määritelmä on kuitenkin ongelmallinen. Onko kohtuuton asumiskustannusten tulo-osuus esimerkiksi 30, 40 vai 50 prosenttia? Entä riippuuko tämä tulotasosta vai pitääkö myös rikkaita suojella liian korkeilta asumiskustannuksilta?
Mittarin suurin ongelma onkin se, että siinä sotketaan keskenään pienituloisuuden ongelma ja asuntomarkkinoiden toimintaan liittyvät ongelmat. Tämä johtuu siitä, että asumiskustannusten korkea tulo-osuus voi johtua joko korkeista asumiskustannuksista tai siitä, että tulot ovat pienet. Näihin ongelmiin sopivat erilaiset politiikkatoimenpiteet.
Pienituloisuuden ongelmia ei välttämättä kannata yrittää ratkaista asuntopoliittisin keinoin, vaan ensisijaisesti tehokkaasti kohdennettujen tulonsiirtojen avulla. Korkeisiin asuntojen hintoihin sen sijaan tepsii tarjonnan lisääminen.
Asumismenojen tulo-osuutta järkevämpi mittari asumisen kalleudelle onkin rakennuskustannusten ja asuntohintojen ero. Jos asuntojen hintataso ylittää merkittävästi rakennuskustannukset, rakennuttajilla on kannustimet rakentaa lisää asuntoja. Jos näin ei tapahdu, on syytä epäillä, että markkinat eivät jostain syystä toimi.
Jos korkeat hinnat johtuvat rakennusmaan luonnollisesta niukkuudesta, kuten maantieteellisistä rakentamisen esteistä, asuntojen hintojen alentaminen poliittisin päätöksin on erittäin vaikeaa. Tällaisessa tilanteessa asuntojen tarjontaa on yksinkertaisesti mahdotonta lisätä. Jos taas korkea hinta johtuu liian tiukasta kaavoitus- ja sääntelypolitiikasta, asuntojen tarjontaa voidaan lisätä sääntelyä purkamalla.
Onko pääkaupunkiseudun ja etenkin Helsingin korkea hintataso seurausta luonnollisesta rakennusmaan niukkuudesta vai liiallisesta sääntelystä?
Helsinki ei tietenkään pysty juurikaan kasvamaan merelle päin, mutta ylöspäin kasvulle on tilaa.
Avain asumiskustannusten kohtuullistamiseen onkin kuntapäättäjillä. Sääntelyn purkaminen ja ripeä kaavoittaminen mahdollistavat muuttamisen pääkaupunkiseudulle, jonne niin moni haluaa, mutta ei asuntojen niukkuudesta johtuen pääse. Siinä sivussa kaikkien asumiskustannukset saattavat laskea.
Julkaistu alunperin Suuntaaja-verkkolehdessä 1/2017.
